고가주택 기준은?(feat.고가주택 양도세)

<내가 보려고 정리하는 부동산용어-고가주택>

 

안녕하세요 공부하는 부린이입니다. 얼마 전 9억 이상 아파트는 그 초과분에 대해 ‘1 주택 실거주’라도 양도세가 부과된다는 기사를 접했습니다. 실거주2년 이상은 당연히 양도세 비과세라고 생각했었기 때문에 좀 의아했습니다. 이 부분에 대해 알아보니 9억 이상의 주택은 고가주택으로 분류되어 세제 관련 및 대출에 대한 제한이 있는 것을 알게 되었습니다. 이에 오늘은 고가주택의 정의와 그 기준에 대해 알아보고자 합니다.

 

 고가주택이란? 

주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실제 거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 주택을 말합니다. 여기서 실제 거래가액이란, 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제 거래한 가액으로서, 매입가액의 경우 등록세, 취득세 등을 포함한 금액을 말합니다.(출처:두산백과)

고가주택의 금액 기준이 마련된 것은 1999년(6억 원 이상)이고 2008년 9억으로 상향되어 지금까지 유지되고 있습니다.

 

 고가주택에 대한 대출 및 세금 규제는? 

현재 집값이 9억 원을 초과한 고가주택으로 분류되면 세금 및 대출에서 제약을 받게 됩니다.

 

<고가주택에 대한 세금및 대출관련, 이미지의 재배포 및 DB 금지합니다.>

 세금 관련 

먼저 9억 원을 넘어서면 취득세율이 3%가 됩니다.(9억 원 이하는 주택 가격의 1%) 공시 가격 기준으로 9억 원을 초과하면 종합부동산세도 내야 합니다. 그리고 1가구 1 주택이라도 9억 원을(실거래가) 초과하면 초과분에 한해 양도세를 내야 합니다. 이 양도세에 관한 부분은 내년부터 더 강화될 예정인데, '1주택 9억 초과분'의 장특공제 혜택의 최대 80%에 대해 올해까지는 '보유 10년+거주 2년'을 맞추면 해주지만 내년부터는 '보유 10년+거주 10년'을 해야 가능하도록 변경됩니다. 양도세에 관한 이야기는 다음 포스팅에서 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 대출 관련 

주택담보대출(LTV)의 비율도 작년 12.16 대책부터 40%에서 20%으로 하향 조절되었습니다.

 

 서울 아파트 평균 매매가-10억 

2020년 7월 말을 기준으로 서울 아파트 평균 매매가는 10억 원을 넘었다고 합니다. 서울 아파트 기준으로 보면 웬만한 곳은 다 고가주택입니다.

<출처-서울경제>

시장에서는 고가주택 기준 상향이 필요하다고 말합니다. 고가주택의 기준은 변하지 않은 상황에 주택 가격은 10년 전보다 많이 올라 서울의 상당수 주택이 규제를 받게 될 것이기 때문에 이 부분에 대한 변경 및 논의가 필요해 보입니다.

 

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