1인 법인 부동산 전환, 진짜 절세일까?(세금 비교 + 판단 기준 총정리)

< 왜 사람들은 법인을 고민할까? >

안녕하세요. 공부하는 부린이입니다. (오랜만이에요 꾸벅!)

요즘 부동산 커뮤니티를 보다 보면 “이제는 법인으로 가야지”라는 말, 자주 보입니다.
특히 다주택자 규제 강화, 종부세 중과, 양도세 중과 부활 우려까지 겹치면서,
개인 투자자들이 하나둘씩 ‘1인 법인’을 설립해 부동산을 매수하는 흐름이 생긴 것이죠.

하지만 부린이는 이런 질문을 던져볼 필요가 있다고 생각합니다.

“법인으로 전환한다고 정말 세금이 줄까?
아니면, 오히려 숨겨진 리스크가 더 클까?”

오늘은 2025년 다주택자, 법인 전환 시 세금 비교 + 판단 기준 총정리의 시간을 가져보려고 합니다.

핵심 문제는 ‘세금 구조’의 차이

단순히 법인세율이 낮다고 해서 법인이 무조건 유리한 건 아닙니다. 법인 수익은 대표 개인이 인출할 때 배당소득세 등 이중 과세가 적용됩니다. 즉, 법인 자체의 세금 외에도 추가 부담이 발생할 수 있다는 뜻이죠.

게다가 2025년 세법 기준에 따르면:
• 법인 보유 주택은 종부세 3% 중과
• 양도 시 장기보유특별공제 없음
• 배당 시 최대 49.5%까지 추가 과세 가능

즉, ‘한 번 더 과세’되는 구조를 무시하고 법인을 선택하면, 절세가 아니라 추가 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다.

실제 사례로 비교해봅니다_

25년 기준 세금 비교와 실제 사례 분석을 통해 개인과 법인의 수익 구조를 정리했습니다.

 

예시 조건:
• 조정대상지역 2주택 보유
• 매입가 5억 → 매도가 9억 (차익 4억)
• 보유기간 3년, 동일 시점에 매도

 

구분	개인 명의(다주택자)	1인 법인 명의
양도세 or 법인세	약 1억2000만원	약6600만원
배당소득세	없음	약1억2000만원
종합부동산세	약1400만원	약4600만원
최종 실현 이익	약2.8억원	약2.1억원

<1인 법인 vs 개인 세금 비교표 (2025년 기준)>

 

결론: 법인이 세금 하나는 줄지만, 수익을 개인이 가져오려는 순간 총세금은 오히려 늘어납니다.

종부세만 봐도 차이가 납니다_

2025년 기준으로 법인이 주택을 소유할 경우,
**공시가격 관계없이 중과세율(3%)**이 적용되며, 공제도 없습니다.
반면 개인은 보유 수, 공시가, 공제 조건에 따라 종부세가 크게 달라지죠.

 

공시가 합계	개인(2주택)	법인명의
6억	약60만원	약180만원
10억	약400만원	약300만원
14억	약1400만원	약4600만원

<1인 법인 vs 개인 세금 비교표 (2025년 기준)>

이처럼 공시가가 높아질수록 법인 쪽 부담은 급격히 증가합니다.

 그럼 언제 법인이 유리할까? 

 

다음 조건들이 4개 이상 해당할 경우, 법인 전환 고려 가능합니다.

✅ 투자 자산이 상가·오피스·토지 등 비주택
✅ 수익을 당장 인출하지 않고 법인 내 자산으로 굴릴 계획
✅ 임대 운영 중심 전략이며, 단기 매매가 아님
✅ 연 5억 원 이상 투자금이 움직이는 규모
✅ 세무사 등 전문가와 세금 시뮬레이션 경험 있음
✅ 개인 종부세가 이미 연 1000만 원 이상

반대로, 아래에 해당한다면 법인 전환은 오히려 독이 될 수 있습니다.

❌ 매도 차익을 바로 개인 소득으로 인출해야 하는 경우
❌ 투자금이 작고 매매 빈도도 낮은 경우
❌ 주택 중심 구조 (빌라, 다가구 등 포함)
❌ 전문가 없이 개인 판단으로 세금 계산하려는 경우

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결론 → 1인 법인 전환은 전략이자 리스크입니다

법인 전환은 단순한 절세 수단이 아니라, 전체 투자 전략에 맞는 선택이어야 합니다. 
그보다 중요한 건 전체 자산 운영 전략과 구조 설계입니다. 세금 구조, 인출 계획, 투자 자산 유형까지 고려한 후 전문가와 시뮬레이션을 꼭 해보세요.  당장의 절세만 보고 판단하면, 오히려 총세부담이 더 커질 수 있습니다.

 기억하세요! 

• 수익을 회사에 묶어둘 수 있다면 법인도 괜찮습니다.
• 하지만 ‘팔고, 현금화하고, 내 돈으로 쓰려면’ 개인이 유리합니다.
• 회계·세무 컨설팅 없이 법인 전환은 절대 금물입니다.

 

 

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