아파트 재건축 요건 (연한 안전진단) 및 절차

<아파트 재건축 요건 및 절차>

 

안녕하세요 공부하는 부린이입니다. 얼마전 기사에서 준공된 지 30년을 넘긴 노원구 아파트 단지들이 재건축 사업에 시동을 걸고 있다는 내용을 보게 되었는데요. 오늘은 아파트 재건축 요건 및 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

 아파트 재건축요건 

아파트의 재건축 요건은 재건축 연한 (현행 30년)을 충족해야하며, 1만㎡ 이상 부지(단지) 규모를 갖춘 300세대 이상의 아파트, 소유자 4/5 이상의 동의와 각 동별 2/3 이상의 동의가 있어야 사업을 진행할 수 있습니다.

 

 재건축 절차 

아파트 재건축 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 사업 준비 

먼저 지자체가 기본 방향과 목표에 맞는 ①정비기본계획을 수립합니다. 
정비기본계획이 수립되면 ②안전진단을 받을 수 있습니다. 안전진단은 A~E 등급으로 분류되는데 E등급을 받아야 재건축 사업이 확정되고, A~C등급을 받으면 재건축이 불가능합니다. D등급을 받을 경우에는 조건부로 재건축이 가능합니다. 
안전진단을 통과하면 ③정비구역으로 지정됩니다

 사업 시행 

④추진위원회 구성 및 ⑤조합설립인가는 정비구역 지정 이후 주민 스스로 법률적 사업시행자의 지위를 취득하는 일련의 과정입니다.
추진위원회가 승인되려면 '토지 등 소유자'의 1/2 이상의 동의가 필요합니다. 
구성된 추진위원회는 조합설립을 위한 동의서를 받아야 하는데, 전체 구분소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야합니다.
조합이 설립되면 추진위원회가 지자체에 조합설립인가를 신청하고 ⑥사업시행인가를 시행하게 됩니다.
사업시행인가란 정비구역 내 정비사업의 추진을 위해 필요한 포괄적이고 구체적인 내용으로 평형 구성, 일반분양세대수, 임대아파트 세대수, 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적 등의 사업시행계획을 법적으로 확정하는 과정입니다.
사업시행인가가 이루어지면 ⑦시공사 선정을 하게 됩니다. 시공사 선정은 공개 입찰 후 조합원들의 투표로 결정 됩니다.
시공사가 선정되면 조합원 분양신청이 시작됩니다. 분양신청은 원하는 평형만 신청하는 것이며, 동, 호수를 선택 및 계약이 이뤄지는 건 아닙니다. 조합원 분양신청이 완료되면, 조합원 분양 & 일반분양 세대수가 결정되며 이를 가지고 조합은 '관리처분계획'을 할 수 있습니다. 

 관리 처분 

⑧관리처분계획이란 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분에 관해 수립하는 계획으로서 사업 이전의 토지 및 건축물의 소유권 및 임차권, 저당권 등을 사업이후의 자산으로 변환하여 배분하는 과정입니다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 합니다. 
⑨관리처분계획인가를 받게되면  이주 및 철거가 가능하게 되며, 철거가 완료되면 조합은 ⑩착공신고를 하고 일반분양을 진행할 수 있게됩니다.

 

 사업 완료 

공사가 완료되면 시장·군수에게 준공검사를 신청합니다. 준공검사를 실시하고 사업시행계획대로 공사가 완료되었다고 인정되면 ⑪준공인가를 하고 공사의 완료를 고시하게 됩니다. 비로소 입주가 시작됩니다. 
마지막으로 ⑫조합 해산 및 청산을 하게 됩니다. 조합의 활동을 중지하고 법적 효력을 소멸시키며, 청산금의 징수 및 지급절차가 마무리되면 조합은 해산하게 됩니다. 

 

오늘은 아파트 재건축 요건 및 절차에 대해 알아보았습니다. 최근 개정된  '도시정비법'에 의하면, 20년 12월 이후 '조합설립인가'를 신청하는 사업부터는 2년 실거주 의무가 생겼다고 하니 이런 부분은 잘 숙지하고 있으면 좋을 것 같습니다. 

 

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